Exterminateur locataire ou propriétaire : qui doit payer au Québec?
Des souris qui traversent la cuisine, des coquerelles derrière le four, des punaises qui reviennent malgré deux nuits d’insomnie. La première question qui surgit n’est pas toujours celle de la santé, c’est celle de la facture. La question de l’exterminateur, locataire ou propriétaire, revient dans chaque logement touché : qui appelle le professionnel, et surtout qui le paie? La réponse est plus claire qu’on le croit. Les droits et obligations du locateur définis par le Tribunal administratif du logement posent une règle de base que peu de gens connaissent vraiment, et qui vaut autant à Montréal qu’à Laval ou à Longueuil. Voyons ce qu’elle dit, et où sont les exceptions qui piègent locataires comme propriétaires.
La règle par défaut penche du côté du propriétaire
Au Québec, le principe est posé par le Code civil. L’article 1910 oblige le locateur à délivrer un logement en bon état d’habitabilité et à le maintenir ainsi pendant toute la durée du bail. Une infestation de vermine rend un logement non conforme à cette obligation. C’est donc au propriétaire de mandater un professionnel et d’assumer les coûts, point de départ non négociable.
L’article 1912 va plus loin en rattachant l’habitabilité au respect des lois sur la sécurité et la salubrité. Autrement dit, un propriétaire qui laisse une infestation s’installer sans réagir manque à une obligation légale, pas seulement à une courtoisie. Et toute clause du bail qui tenterait de renverser cette responsabilité sur le locataire est nulle. On peut l’écrire noir sur blanc dans un bail signé, ça ne tient pas devant le Tribunal.
Cette règle existe pour une raison simple. Le locataire n’a aucun contrôle sur la structure du bâtiment, les murs mitoyens, les vides sanitaires ou les logements voisins d’où proviennent souvent les intrus. Le propriétaire, lui, a la vue d’ensemble de l’immeuble. La logique du législateur suit celle du bon sens.
Quand l’exterminateur devient la responsabilité du locataire
Le tableau n’est pas à sens unique. Le locataire a lui aussi des obligations : user du logement avec prudence, le garder propre, et surtout aviser rapidement le propriétaire dès l’apparition d’un problème. Un manquement à ces devoirs peut renverser la responsabilité.
Deux décisions récentes du Tribunal administratif du logement l’illustrent bien, telles que rapportées par Éducaloi. Le 14 mars 2025, dans un cas de coquerelles, un logement trop encombré pour être traité correctement a mené à l’expulsion du locataire et à une condamnation d’environ 1 500 dollars en faveur du propriétaire. Le 6 mai 2025, des punaises provenant de la chambre d’un locataire ont donné lieu à environ 1 725 dollars de dommages, mais sans expulsion cette fois, parce que les locataires avaient coopéré avec l’exterminateur.
| Situation | Qui paie | Condition clé |
|---|---|---|
| Infestation venant de l’immeuble | Propriétaire | Locataire a avisé sans tarder |
| Punaises rapportées par le locataire | Souvent le locataire | Négligence ou source identifiée |
| Logement trop encombré pour traiter | Locataire | Empêche l’intervention |
| Locataire coopératif malgré la source | Partagé, sans expulsion | Coopération démontrée |
| Traitement urgent avancé par le locataire | Remboursable | Dépense urgente et raisonnable |
La leçon qui traverse ces décisions : la coopération protège. Un locataire qui prépare son logement, vide ses armoires quand on le lui demande et laisse entrer le technicien met toutes les chances de son côté. Celui qui bloque l’accès ou refuse de désencombrer s’expose, lui, à payer et parfois à perdre son logement. À mon sens, c’est le point que trop de gens négligent : devant le Tribunal, le comportement pèse souvent plus lourd que l’origine de l’infestation. Un locataire irréprochable dans sa collaboration s’en tire presque toujours mieux, même quand les insectes venaient de chez lui.
Propriétaire injoignable : les recours pour faire venir un exterminateur
Le scénario le plus frustrant reste celui du propriétaire qui ignore les demandes. La marche à suivre, détaillée par le service gouvernemental JuridiQC, se déroule par étapes. On avise d’abord par écrit, avec une preuve d’envoi comme un courrier recommandé. Sans réaction, on peut porter plainte à la municipalité, qui dispose d’inspecteurs en salubrité, ou déposer une demande au Tribunal administratif du logement.
Le locataire peut alors réclamer plusieurs choses : l’exécution des travaux, une diminution de loyer pour la période d’inconfort, des dommages-intérêts, voire la résiliation du bail si le logement devient impropre à l’habitation. Dans les cas urgents, il peut même faire exterminer à ses frais après avoir avisé le propriétaire resté inactif, puis récupérer la dépense, à condition qu’elle soit urgente, nécessaire et raisonnable.
À Montréal, la Ville ajoute un filet avec son règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements, qui encadre explicitement la présence de vermine. Un propriétaire négligent s’expose à des poursuites municipales, et la Ville publie même la liste des contrevenants condamnés. Ce n’est pas une menace abstraite. Quand la salubrité déraille, une intervention professionnelle contre les coquerelles documentée sert autant à régler le problème qu’à constituer une preuve solide devant le Tribunal.
Le cas particulier des punaises de lit
Aucun parasite ne crée autant de litiges que la punaise de lit, parce qu’elle se déplace d’un logement à l’autre et qu’il est souvent impossible de désigner la source. Les chiffres de la Direction régionale de santé publique de Montréal donnent la mesure du phénomène : en 2017, 2,8 pour cent des ménages de l’île déclaraient une infestation dans l’année, soit environ 24 000 ménages, avec un taux six fois plus élevé chez les locataires que chez les propriétaires.
La santé publique est catégorique sur deux points. Le locataire doit signaler immédiatement, sans attendre que ça empire. Et le traitement relève du propriétaire, réalisé par un exterminateur certifié, jamais en autotraitement à coups de produits achetés en quincaillerie qui échouent dans la grande majorité des cas et dispersent les insectes. Une infestation mal traitée coûte plus cher au bout du compte, et transforme un différend gérable en guerre de tranchées entre voisins de palier.
Un détail encore trop rare, mais qui change la donne dans les immeubles à logements multiples : le traitement coordonné. Les punaises ignorent les cloisons, et traiter un seul appartement pendant que les voisins attendent revient à vider un bateau qui prend l’eau. Quand un immeuble entier est touché, la seule approche qui fonctionne consiste à inspecter et traiter les logements adjacents en même temps, sous la coordination du propriétaire. C’est plus coûteux sur le moment, nettement moins sur une année complète de récidives. Locataires et propriétaires ont ici un intérêt commun, même quand la relation s’est tendue autour de la facture.
Ce qu’il faut retenir avant d’ouvrir le portefeuille
La responsabilité par défaut appartient au propriétaire, c’est la colonne vertébrale de tout le reste. Le locataire bascule dans la responsabilité seulement par négligence prouvée ou refus de coopérer. Entre les deux, la communication écrite et rapide règle la majorité des situations avant qu’elles n’atteignent le Tribunal. Gardez vos preuves, avisez par écrit, laissez entrer le professionnel. Que vous louiez un cinq et demi à Longueuil ou que vous gériez un immeuble à Montréal, la même vérité s’impose : le parasite ne discute pas de bail, il se multiplie pendant qu’on cherche à qui envoyer la facture.
Questions fréquentes
Qui paie l’exterminateur pour des souris dans un appartement au Québec?
Par défaut, le propriétaire. L’obligation de maintenir le logement en bon état d’habitabilité lui revient en vertu du Code civil, et une clause de bail contraire est sans valeur. Le locataire ne paie que s’il a causé ou aggravé le problème par sa faute.
Puis-je payer l’exterminateur moi-même et le déduire du loyer?
Oui, mais sous conditions strictes. Il faut d’abord avoir avisé le propriétaire par écrit, que celui-ci soit resté inactif, et que la dépense soit urgente, nécessaire et raisonnable. Conservez la facture et la preuve de votre avis, car le Tribunal les exigera en cas de contestation.
Suis-je obligé de déclarer des punaises de lit à mon propriétaire?
Absolument, et le plus tôt possible. La loi impose au locataire d’aviser sans délai. Tarder peut vous faire perdre vos recours et, si l’infestation vient de chez vous, vous rendre responsable des dommages causés aux logements voisins.
Que faire si mon propriétaire refuse d’appeler un exterminateur?
Envoyez une mise en demeure écrite avec preuve d’envoi. S’il persiste, portez plainte à votre arrondissement ou municipalité, puis déposez une demande au Tribunal administratif du logement pour obtenir les travaux, une baisse de loyer ou des dommages.
Peut-on résilier son bail à cause d’une infestation?
C’est possible lorsque le logement devient impropre à l’habitation. Le locataire doit alors respecter une procédure précise, avec avis écrit au propriétaire. Le Tribunal évalue la gravité de la situation avant d’autoriser la résiliation, ce n’est donc pas automatique.
