Exterminateur locataire ou propriétaire : qui doit payer au Québec?
Des coquerelles qui traversent le comptoir, une souris aperçue derrière la cuisinière, et tout de suite la même dispute qui s’installe : exterminateur, locataire ou propriétaire, à qui la facture? La question revient sans arrêt dans les logements loués de Montréal, et la réponse, elle, est beaucoup plus claire que ce que bien des baux laissent croire. Les obligations du locateur détaillées par le Tribunal administratif du logement posent le principe de départ : un logement doit rester en bon état d’habitabilité pendant toute la durée du bail. Savoir qui paie l’exterminateur, locataire ou propriétaire, commence là, dans le Code civil, pas dans une négociation improvisée.
La règle de base : l’exterminateur est payé par le propriétaire
L’article 1910 du Code civil du Québec est sans ambiguïté : le locateur est tenu de délivrer un logement en bon état d’habitabilité et de le maintenir ainsi. Une infestation de vermine rend un logement non conforme à cette obligation. C’est donc au propriétaire d’engager et de payer un exterminateur, dans la très grande majorité des cas.
Ce principe est d’ordre public, ce qui a une conséquence pratique majeure. Autrement dit, une clause de bail qui tenterait de refiler la responsabilité de l’extermination au locataire serait tout simplement nulle. Le propriétaire ne peut pas se décharger par écrit d’une obligation que la loi lui impose. Beaucoup de locataires signent pourtant des baux contenant ce genre de mention et croient, de bonne foi, qu’ils sont coincés.
Le TAL rattache cette responsabilité à trois articles complémentaires : l’article 1910 pour l’habitabilité, l’article 1864 qui oblige le locateur à faire toutes les réparations nécessaires, et l’article 1912 qui renvoie au respect des normes de salubrité et de sécurité. Un logement infesté touche les trois à la fois. À Montréal, le règlement municipal sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements vient renforcer ce cadre, en donnant aux arrondissements le pouvoir d’inspecter et d’ordonner des correctifs. La Ville publie même chaque année une liste des propriétaires condamnés en matière de salubrité, preuve que l’obligation d’agir n’est pas qu’une formule dans un bail, mais une contrainte que l’administration fait respecter.
Souris, coquerelles, punaises : le locataire n’est pas démuni
Quand le propriétaire tarde ou refuse d’agir, le locataire a des recours concrets, et ils sont balisés. Le service gouvernemental JuridiQC décrit une marche à suivre précise pour les cas de souris, coquerelles, rats et punaises de lit dans un logement.
Première étape, aviser le propriétaire par écrit, idéalement par courrier recommandé ou par un moyen laissant une preuve d’envoi. Sans réaction, le locataire peut porter plainte à sa municipalité, qui peut envoyer un inspecteur en salubrité, puis déposer une demande au TAL. Le tribunal peut alors ordonner les travaux, accorder une diminution de loyer, octroyer des dommages ou, dans les cas graves, résilier le bail.
| Situation | Qui paie normalement | Recours ou nuance |
|---|---|---|
| Infestation à l’arrivée dans le logement | Propriétaire | Obligation de délivrer un logement habitable (art. 1910) |
| Infestation en cours de bail sans faute | Propriétaire | Obligation d’entretien continu (art. 1864, 1912) |
| Propriétaire avisé qui reste inactif | Propriétaire, remboursable | Le locataire peut faire traiter en urgence et réclamer |
| Punaises signalées tardivement | Propriétaire | Le locataire doit aviser sans délai pour ne pas aggraver |
| Infestation causée par la négligence du locataire | Locataire | Encombrement extrême, insalubrité, refus de coopérer |
| Logement rendu impropre à l’habitation | Propriétaire | Abandon possible avec avis écrit de 10 jours |
Un point mérite d’être souligné, parce qu’il sauve bien des locataires : si la dépense est urgente, nécessaire et raisonnable, et que le propriétaire avisé n’a rien fait, le locataire qui paie lui-même l’exterminateur peut récupérer les frais, par déduction du loyer ou par réclamation au TAL. Il ne s’agit pas de foncer chez le premier exterminateur venu, mais l’option existe et elle est reconnue.
Quand la facture d’exterminateur bascule vers le locataire
La loi protège le locataire, elle ne lui donne pas un blanc-seing. Le Code civil oblige aussi le locataire à user du logement avec prudence et à le garder propre. Un locataire qui laisse s’installer une insalubrité, qui refuse l’accès à l’exterminateur ou qui n’avise jamais son propriétaire peut se retrouver responsable des dégâts.
La jurisprudence récente d’Éducaloi l’illustre bien. En mars 2025, un logement tellement encombré qu’il devenait impossible à traiter contre les coquerelles a mené à l’expulsion du locataire, avec environ 1 500 dollars accordés au propriétaire. En mai 2025, un cas de punaises provenant de la chambre d’un locataire a donné lieu à près de 1 725 dollars de dommages, mais sans expulsion, parce que les locataires avaient cette fois coopéré au traitement.
La leçon est nette. Ce qui fait pencher la balance, ce n’est pas seulement l’origine de l’infestation, c’est le comportement. Un locataire qui signale vite, qui vide ses armoires quand on le lui demande, qui laisse entrer le technicien, se protège. Celui qui bloque le processus s’expose. À mon sens, la coopération vaut mieux que n’importe quelle clause de bail, dans un sens comme dans l’autre.
Le cas particulier des punaises de lit
Les punaises méritent leur propre paragraphe, parce qu’elles concentrent les tensions. À Montréal, les données de la santé publique montrent que les locataires sont largement plus touchés que les propriétaires occupants, avec des taux d’infestation plusieurs fois supérieurs dans certains segments de logements. Le traitement relève du propriétaire, et la santé publique insiste sur un point : il doit être confié à un professionnel, jamais improvisé avec des produits achetés en magasin, sous peine d’aggraver la résistance des insectes.
Le locataire, lui, a un devoir bien précis : signaler immédiatement. Attendre par gêne ou par crainte d’être blâmé laisse le temps à l’infestation de gagner les logements voisins, et c’est justement ce délai qui peut, dans certains dossiers, lui être reproché. Comprendre comment se déroule un traitement professionnel contre les punaises de lit aide d’ailleurs les deux parties à collaborer plutôt qu’à se renvoyer la responsabilité.
Il faut aussi savoir qu’une infestation ne se traite presque jamais en une seule visite. Dans un immeuble à logements, un traitement isolé dans un seul appartement échoue souvent, parce que les insectes migrent d’un mur à l’autre. C’est pourquoi la santé publique recommande une approche coordonnée à l’échelle de l’immeuble, avec inspection des logements voisins. Concrètement, cela veut dire que le propriétaire a intérêt à agir vite et large, et que le locataire a intérêt à ne pas bloquer l’accès sous prétexte que le problème vient d’ailleurs. Chacun a une part de responsabilité opérationnelle, distincte de la question de qui paie. Un logement préparé, vidé de ses effets là où on le demande, accessible au technicien à la date fixée, c’est la moitié du succès du traitement. Un logement fermé, encombré ou dont l’occupant repousse les rendez-vous, c’est l’infestation qui persiste et la facture qui gonfle, aux frais de tout l’immeuble au bout du compte.
Avant d’en arriver au tribunal
La plupart de ces dossiers se règlent sans jamais voir un juge administratif, à condition que chacun joue son rôle tôt. Le propriétaire mandate un exterminateur dès le signalement, le locataire prépare le logement et laisse l’accès. C’est quand l’un des deux se braque que la facture, elle, grimpe pour tout le monde. Gardez vos preuves écrites, agissez vite, et rappelez-vous que dans un logement montréalais, la question n’est presque jamais « est-ce que je dois payer », mais « est-ce que j’ai bien fait ma part ». Le reste, la loi l’a déjà tranché.
Questions fréquentes
Qui paie l’exterminateur pour des souris dans un appartement au Québec?
Le propriétaire, dans la quasi-totalité des cas. Son obligation de maintenir le logement habitable couvre l’élimination des rongeurs. Le locataire doit simplement l’aviser rapidement et laisser l’accès au technicien.
Le propriétaire peut-il me facturer le traitement des punaises de lit?
En principe non, sauf s’il démontre que l’infestation résulte de votre faute ou d’un signalement volontairement tardif. Le traitement demeure sa responsabilité, mais votre coopération et la rapidité de votre avis pèsent lourd en cas de litige.
Que faire si mon propriétaire refuse d’appeler un exterminateur?
Envoyez une mise en demeure écrite avec preuve d’envoi. Sans réaction, portez plainte à votre arrondissement pour une inspection en salubrité, puis déposez une demande au Tribunal administratif du logement, qui peut ordonner les travaux et accorder des compensations.
Puis-je payer l’exterminateur moi-même et déduire la somme du loyer?
Oui, si la dépense est urgente, nécessaire et raisonnable, et que vous aviez averti le propriétaire resté inactif. Conservez la facture et toutes vos communications, car c’est ce dossier qui justifiera la déduction ou la réclamation.
Une clause de bail qui me rend responsable de l’extermination est-elle valide?
Non. L’obligation d’habitabilité du propriétaire est d’ordre public, donc une clause qui vous transfère cette charge est nulle et sans effet, même si vous avez signé le bail.
